通常、新築工事のみならずリノベーションやリフォーム工事を行う場合、複数の見積を行うケースがありますが、それでも特に「家賃保証制度」を行っている不動産・建設会社の見積、そして工事契約の多くは問題があると考えます。
(勿論、全ての業者ではございません)実際、私が過去に経験した事例を申しますので参考にして下さい。私は過去に、ある新築賃貸建物を提供し節税をうたって現在も日本全国で営業している不動産・建設会社(ここでは仮に A 社とします)から新築賃貸建物の建設工事の依頼があり、見積を行い、結果この現場における新築賃貸建物の工事契約を行いました。
ちなみにこの際の工事金額は約9,200万円でした。
工事がスタートするとオーナーも工事が気になるので毎日の様に現場に足を運ばれておられましたので次第に会話を交わす様になりました。そんなある日、オーナーに「A社と幾らで工事契約したの」と尋ねると、オーナーは「全部で工事金額は2億4,000万円だ」と仰いました。
なんと同じ図面・同じ材料を使用し驚きました。
そりゃこれだけ利益があれば幾らでも家賃保証なんて出来ますよね。
言い換えればオーナーは法外な工事契約、工事費用を支払う事で、自分のお金で自分の家賃保証をしている様に感じました。

そもそも「新築の賃貸建物」ゆえに部屋も外観も奇麗なのは当たり前です。
特に部屋に至っては色々な便利な設備が完備されており、近隣エリア内では新築の賃貸建物に対する入居率は勿論高いと言えます。従ってそもそも不動産・建設会社は少なくとも入居募集時の短期間の空室期間を除けば、ある一定期間まではほぼ満室状態が期待出来ますので家賃保証を行う頻度も限られています。
しかし、建物は経年劣化により時間が経過するに従って当然古くなります。
入居者も徐々に退去し、新たに入居者を入れるために、その多くで家賃の改定(値下げ)を行います。
上記の参考例では新築当初1室あたり60,000円だったものが10年後には約50,000円...といったケースは少なくありません。
途中の家賃改定はオーナーではなく不動産・建設会社(管理会社)に決定権があります。従って勿論家賃保証の金額も改定されますので当初60,000円の家賃に対して空室時の保証金額は80%の場合だと48,000円でしたが、仮に10年後の家賃が50,000円に引き下げ改定された場合、50,000 円×80%=40,000 円となります。いつまでも長期間48,000円の家賃保証が得られる訳ではないです。
長期間(例えば 35 年間の長期間の家賃保証制度など)の場合、建物の大規模改修工事を行う事が条件とされているケースがあります。
この大規模改修工事を行う期間として新築後 10 年目のケースが多いです。先にも経年劣化による建物のいたみは勿論、新築当時には最新機器だった設備器具などの故障などが目立つ様になるのもこの時期です、これらを補うべく家賃を下げて入居者を募集すればするほど当初計画していた家賃収入は勿論、金融機関で借りた建設費の融資支払いにも大きな影響が生じます。何度も申し上げますが、いくら家賃保証があるといっても実際の家賃が下がり、かつそれと連動する様に家賃保証の金額も下がる訳ですから大変です。そこで不動産・建設会社(管理会社)は長期間の家賃保証を行う代わりに 約10 年目に建物の大規模改修を条件として引き続き長期間の家賃保証を実行します。
勿論、大規模改修工事を行う事で建物の付加価値も上がりますので、家賃も上げる事が可能になります。
ここでもう一度振り返って下さい!!!
決して全ての業者とは申しませんが、新築工事の際に法外な建設工事で契約したのに、また10年後、今度は大規模修繕工事の名のもとでまた高額な工事費用をオーナーに請求するケースをこれまで多く見てきました。
やれ「税金対策だ」「長期間の家賃保証だ」と言いながらオーナーから高額の利益を得るこれら業者のやり方は、本当にオーナーの立場に立ったコンサルタントなのか・・・申し訳ないですが私には甚だ疑問にしか感じられません。
そもそも「節税対策だったはずが・・・」上記で申しましたが、確かに住居用建物を賃貸する事で固定資産税の軽減になったり、新築工事を行うために金融機関で融資を受ければ相続税対策になる事は本当の事です。
が、しかしこれらの税金の優遇を使って、結果的には不動産所有者の不利となるケースが多く見受けられます。私はこれまでの経験の中で、弊社ホームページに申しきれないくらい色々な事案を見てきました。私の挨拶で私の母親が以前知り合いの不動産業者に騙された結果、以後本当に大変な姿を目の当たりにして参りました。そしてその事を思い出し、弊社「S&L都市開発」を設立・開業致しました。
私がこれまでの約30年間、不動産・建設業界で経験した事、目の当たりにしてきた事を今度は多くのクライアントのためのお役に立ちたいとの思いでございます。
私達が生きる社会の中では幾つもの業種があり、またそれら幾つもの業種の力に支えられて日々生きています。その幾つもの業種の中で弊社がお役に立てるのは「不動産」「建設」の2つだけです。
2つだけですが、この2つの業種に際しましては必ず皆様のお役に立てると考えます。是非、お気軽にお問い合わせ下さい。